أثير – المختار الهنائي
منذ إعلان وزارة الإسكان والتخطيط العمراني عن الآلية الجديدة لمنح الأراضي الإسكانية الحكومية، عبر خدمة اختار أرضك، والتأكيد على عدم بيع الأراضي الممنوحة إلا بعد إتمام البناء، وفق ما أكد عليه البند الثالث من المادة الأولى من المرسوم السلطاني 42/2021؛ طُرح عدد من التساؤلات حول أسعار الأراضي السكنية وما مدى تأثر أسعار السوق بعد الآلية الجديدة؟
“أثير” تواصلت مع فهد بن سلطان الإسماعيلي مؤسس شركة تبيان، ويُعد من رجال الأعمال المتخصصين في العقار منذ أكثر من 20 سنة، للحديث حول التساؤلات عن وضع السوق العقاري خلال الفترة القادمة، وطرحت “أثير” عليه السؤال ذاته؛ هل سترتفع أسعار الأراضي بعد نظام الإسكان الجديد؟
أجاب فهد الإسماعيلي في بداية حديثه قائلا: منذ بداية عملنا في المجال العقاري مرننا بتجارب كثيرة، لكن هذا السؤال وفي هذا الوقت من أصعب الأسئلة التي يمكن أن نجيب عنها بنعم أو لا، لكن نحاول تحليل الموضوع، وكما نعرف بأن سعر السوق في العقار لا يمكن أن يتحكم فيه أي أحد، لا المشرع ولا مكاتب العقارات ولا أصحاب الأراضي ولا حتى المشترين، والمتحكم الأول في السوق هو العرض والطلب، والقاعدة التجارية تنطبق على الأرضي كما تنطبق على السلع الاستهلاكية، وهي كلما زاد العرض وقل الطلب ينقص السعر، والعكس صحيح، كلما زاد الطلب وقل العرض ارتفع السعر، وهذا ما يحدد قيمة العقار وبغض النظر عن الموقع ، وجميعه يعتمد على قوة الطلب، وكما قال رسول الله الكريم “البركة في تزاحم الأقدام” أي كثرة الشراء.
وأضاف: عند ربط سعر السوق مع الآلية الجديدة لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني ونأتي لتحليل الموضوع، نرى بأن الحاصلين على الأراضي اليوم كانوا ينتظرون دورهم منذ سنوات، وجزء كبير منهم اشتروا أراضي وبنوا منازل لكثرة فترة انتظارهم، وآخرون ما زالوا ينتظرون أراضي الحكومة، وهناك فئة لم تعد تهتم بالأرض الممنوحة من الحكومة، خصوصا مع اشتراط البيع بالتعمير، ولا يحق البيع قبل إتمام البناء، والشخص الذي يملك منزلًا أساسا سيكون الهدف هو بيع الأرض والاستفادة من المبلغ أو تعميرها بهدف الاستثمار، ومن لا يملك منزلا وينتظر أرض الحكومة لكن طموحه يكون إما بيع الأرض أو بناءها ، اليوم هو مجبر على تعميرها ، ولا يوجد حل ، وربما يكون هناك فترة زمنية للإعمار، ولا يستطيع التصرف بها بدون تعمير.
وأشار الإسماعيلي إلى أن شروط وزارة الإسكان الجديدة قلصت الفئة المستهدفة مثل أن يكون رب لأسرة أو أكمل 40 عاما، وهنا ستكون الأرض الممنوحة فعلا للتعمير، فما الذي سيحدث؟ الطلب الموجود اليوم في السوق هو ذات الطلب السابق بين العرض والطلب فيما يخص التداول، والآن لن يكون هناك دخيل على التداول من العرض والطلب، وهناك احتمال بأن الطلب سيقل بسبب أن الفئة التي ترغب بالبناء والتعمير وتنطبق عليها الشروط، ستخرج من وعاء الطلب في السوق حاليا وهي نسبة لا يمكن تحديدها، والاحتمال هو انخفاض الطلب على الشراء، وهذه الفئة ستأخذ أراضي من الحكومة، ونتحدث عن 23 ألف أرض خلال 2022 ، أي 23 ألف مشترٍ، وقطاع الأراضي في سلطنة عمان على مدى السنوات الماضية يشهد حوالي 50 ألف بيع وشراء أراضٍ في العام. وما سيتم توزيعه سوف يساوي تقريبا 50% من عدد الأراضي المتداولة سنويا وربما النسب تختلف لأن بعض الأراضي يتم تداولها أكثر من مرة وبالتالي 12 إلى 15 ألف أرض نتوقع انخفاض عدد الطلب، وهو ما سيؤدي إلى انخفاض السعر.
وذكر أيضا: لابد أن نأخذ بعض المعطيات بشكل منهجي، نحن لدينا جناحان، من المتوقع أن يشابه نوعٌ من الصحوة والانتعاش، خاصة مع ارتفاع أسعار النفط، وهناك مؤشر لانتعاش سوق الأراضي، واهتمام المستثمرين بهذا القطاع، الجناح الآخر يقول لا نعرف هذه الأراضي هل تحتوي على خدمات أم لا، فإذا تحتوي على خدمات سيسرّع ذلك موضوع انخفاض الطلب، وإذا كانت بدون خدمات فهو لامتصاص الغضب الحاصل من تأخر توزيع الأراضي، ونحن في سلطنة عمان قليل أن يصل عمر الإنسان هنا 40 سنة ولم يبدأ في امتلاك منزل، والعملية مرتبطة بهذين الجناحين.
ويطرح الإسماعيلي سؤالًا: من المستفيد أكثر من هذا الموضوع؟ وبعد حديث طويل حول هذا الأمر ذكر بأن المستفيد الأكبر هم الجهات التمويلية مثل البنوك والمصارف، وهناك ندعو البنوك إلى تخفيض نسب الفائدة، لأنه من المتوقع أن يكون هناك عمل كبير خلال الفترة القادمة في البناء السكني، خصوصًا وأن هناك نسبة تقول بأن حوالي 90% من العمانيين يبنون عن طريق القروض البنكية، مع ارتفاع نسبة الفائدة بشكل ملحوظ في سلطنة عمان بالمقارنة مع كثير من الدول، والمستفيد أيضا هي شركات المقاولات التي من المتوقع أن تنتعش أكثر، وهذه فرصة للشركات الصغيرة والمتوسطة بأن تهتم بالتوريد.
وأكد الإسماعيلي بأن هذا القرار سيكون له أثر إيجابي على انتعاش السوق بشكل مباشر وغير مباشر، خصوصًا وأن الفترة الماضية انخفضت فيها نسبة البناء.
من جانب آخر أشار فهد الإسماعيلي في حديثه لـ” أثير” إلى أنه يجب الحديث عن موضوع التحايل، حيث كان في السابق لا يصح البيع إلا بعد سنتين من منح الأرض، ومنذ صدور القرار بدأ بعض الناس للبحث عن طرق للتحايل، وهنا يجب على الوزارة أن تحدد مفهوم التعمير أو إتمام البناء، يعني هل التعمير يكتفي ببناء الجدار؟ أو بناء ملحق صغير، وهل يعد التعمير هو بناء أساسات فقط، وهل هو مرتبط باستخراج شهادة بناء؟
وأضاف: من طرق التحايل أن يحصل على الأرض ويبيعها للشخص ويتم التنازل عن الأرض بعد البناء، ويتم توثيق عقد عند محامٍ، وهو ما يُعدّ عقدًا غير قانوني، وربما سيكون هناك تكاتب داخلي، وهل المحكمة ستنظر في حال وجود خلاف؟ لذا أعتقد شخصيا لن يكون هناك تغيير في السعر على المدى القريب.
وختم الإسماعيلي حديثه لـ “أثير” قائلا: بالرغم من توقعاتي الشخصية بأنه لن يكون هناك تغيير في السعر على المدى القريب، إلا أنه من المتوقع أن ينتعش سوق بيع الفلل الجاهزة بمواقع وبناء جيد في الفترة القادمة بسبب صعوبة الحصول على الأرض، وزيادة تكلفة البناء ، وكذلك ضريبة القيمة المضافة موجودة في قطاع الإنشاءات، وكذلك أزمة اللوجستيات عالميا وتأخر الحصول على الخدمة، وصعوبة التمويل في بعض الأحيان، وهي جميعها أسباب تؤدي إلى انتعاش سوق الفلل الجاهزة، وتوجه الناس لشرائها.
